Haus zwei oder mehreren Kindern schenken – welche Fallstricke gibt es?

Wie verschenkt man gerecht ein Anwesen an zwei oder drei Nachkommen?

Eine gerechte Aufteilung von Vermögenswerten zwischen den eigenen Abkömmlingen setzt eine Berücksichtigung der Interessen aller Beteiligten voraus. Gelingt es eine ausgeglichene Regelung über das Familienheim zu treffen, ist ein harmonisches Familienleben auch in Zukunft sicher. Machen Sie sich zunächst bewusst, welche Motivationen und Gründe für eine schenkweise Übertragung der vier Wände an die Kinder Sie leiten:

• Ein Kind möchte gerne die Immobilie später bewohnen (zum Beispiel nach dem Tod der Eltern), das andere Kind würde das Haus eher verkaufen wollen um das Vermögen anderweitig zu nutzen.
• Alle Kinder interessieren sich für das Anwesen als zukünftiges Familienheim, das aber nicht den Platz für mehrere Familien hat.
• Alle Kinder haben ein eigenes Domizil und würden das Gebäude nicht beziehen, sondern verkaufen wollen.
• Ich alleine oder mein Ehegatte und ich wünschen uns bis zu unserem Tod in dem Anwesen zu leben.
• Ich oder mein Ehepartner und ich werden im Alter uns räumlich verkleinern und aus dem Haus ausziehen. Für die Anmietung einer kleineren Wohnung oder zur Finanzierung der Kosten einer Seniorenresidenz benötigen wir Geld, das wohl fehlen wird.
• Mir ist wichtig, dass meine Kindern möglichst wenig Schenkungs- oder Erbschaftssteuer bezahlen.
• Ich traue meinen Kindern nicht ganz und möchte mich absichern um im Notfall die Immobilie zurückfordern zu können.

Je nachdem welche Gedanken bei Ihnen im Vordergrund stehen, können Sie Vorkehrungen treffen, bevor Sie das Anwesen auf zwei oder mehr Ihrer Sprösslinge überschreiben.

Was versteht man unter Schenkung einer Immobilie an die Kinder?

Eine Schenkung ist in § 7 EStG definiert als “jede freigebige Zuwendung unter Lebenden, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird“, also als unentgeltliche Zuwendung eines Teil des Vermögens des Schenkers. Der Schenker handelt dabei mit der Motivation, das Vermögen des Beschenkten zu mehren und fordert für das Geschenk keine Gegenleistung. Soll eine Wohnung oder Haus ohne Gegenwert übertragen werden, dann spricht man auch von einer Immobilienschenkung. Die Schenkung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch in den §§ 516 Abs. 1 BGB geregelt.

Welche Voraussetzungen gelten für die unentgeltliche Übertragung eines Gebäudes an 1, 2, 3 oder mehr Nachkommen?

Die wirksame Schenkung einer Immobilie an Kinder, seien es eins oder mehrere, ist in den §§ 516 ff BGB geregelt:

• Der Schenkender und die Beschenkten müssen sich über die unentgeltliche Übertragung der Immobile einigen. Dies geschieht durch einen Vertrag.
• Gemäß § 518 BGB muss der Vertrag muss notariell beurkundet werden. Wurde die Immobilie bereits übertragen (Eintragung im Grundbuch vorausgesetzt), ist die Einhaltung der Form ausnahmsweise nicht erforderlich.
• Der bei einem Notar zu schließende Vertrag sollte bereits alle Regelungen zu einem Widerrufsrecht, Wohnrecht, Leibrente oder Nießbrauch  enthalten.

Schenkung an mehrere Kinder – wie geht das?

Soll eine Immobile zu gleichen Teilen an zwei, drei oder mehrere Kinder übertragen werden, dann bedarf es einer einfachen Schenkungseinigung.

Hierfür reicht folgender Inhalt:

Muster Schenkungsvertrag über eine Immobilie an zwei, drei oder vier (…) Kinder

Schenkungsvertrag

Zwischen Vorname Nachname, Geburtsdatum

– im folgenden Schenker genannt –

und Vorname Nachname, Geburtsdatum, Vorname Nachname, Geburtsdatum, usw.  

– im folgenden Beschenkte genannt –

ergeht folgende Vereinbarung: 

§1: Die Parteien sind sich einig, dass die Immobilie unentgeltlich auf die Beschenkten zugewendet wird. 

§2: Der Schenker wendet jedem Beschenkten den gleichen Anteil an der Immobilie Strasse Hausnummer, Stadt zu. Der zugewendete Anteil an jeden Beschenkten beträgt jeweils 50 %  (in Worten fünfzig Prozent) / 25 % () / 1/3 (In Worten ein Drittel) etc.

§3: Die Beschenkten nehmen die Zuwendung an.

Ort, Datum Unterschrift jeder Partei des Schenkungsvertrags 

 

Schenkungssteuer: Wie hoch ist die Steuer und der Freibetrag bei Hausschenkung?

Wer Vermögenswerte geschenkt bekommt, muss Schenkungssteuer bezahlen. Zum Glück sieht der Gesetzgeber steuerbefreite Freibeträge vor, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem richten. Die Freibeträge stehen alle zehn Jahre neu zur Verfügung.

Freibeträge Schenkungssteuer alle zehn Jahre:

• Schenkung von Ehegatte an Ehegatte / Lebenspartner: 500.000 Euro
• Schenkung von Elternteil an Kind / Stiefkind / Adoptivkind: 400.000 Euro
• Schenkung von Großeltern an Enkelkind: 200.000 Euro
• Schenkung von Kind an Eltern / Großeltern: 100.000 Euro
• Schenkung von allen anderen Personen: 20.000 Euro

Wer hohe Beträge verschenken und nicht dem Staat eine Finanzspritze zukommen lassen möchte, ist also gut beraten, die Schenkung aufzuteilen und alle zehn Jahre den Freibetrag voll auszuschöpfen.

In welcher Höhe fällt Schenkungssteuer bei Immobilien an?

Die Höhe der konkreten Schenkungssteuer richtet sich nach der Steuerklasse. Die Steuerklassen I bis III werden je nach Verwandtschaftsgrad vergeben.

Wie hoch ist die Schenkungssteuer für ein Haus in der Steuerklasse I?

Die Steuerklasse 1 gilt für folgende Angehörige des Schenkers: Ehepartner, Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder, Enkel, Urenkel. Sie bezahlen für den den Freibetrag übersteigenden Vermögenswert

• bis 75.000 Euro: 7%
• bis 300.000 Euro: 11%
• bis 600.000 Euro: 15%
• bis 6.000.000 Euro 19%.

Wieviel Steuern zahlt man für eine Immobilie in der Schenkungssteuerklasse II?

Die Steuerklasse 2 regelt Schenkung an Eltern, Stiefeltern, Schwiegereltern und Großeltern, Geschwister, Neffen und Nichten, Schwiegerkinder, geschiedene Ehepartner und aufgehobene Lebenspartner. Nach Ausschöpfung des Freibetrages fällt bei diesen Empfängern Steuern an für

• bis 75.000 Euro: 15%
• bis 300.000 Euro: 20%
• bis 600.000 Euro: 25%
• bis 6.000.000 Euro: 30%.

Wieviel Prozent Steuern zahlt man in Steuerklasse III bei der Übergabe eines Anwesens?

Wer nicht unter Steuerklasse I oder II fällt, gehört der Steuerklasse 3 an. Diese Gruppe zahlt mit Abstand den möchten Steuersatz:

• bis 6.000.000 Euro: 30%.

Ob das vermachte Grundstück oder Wohnung also 100.000 oder 1.000.000 Euro wert ist, macht keinen Unterschied. Nach dem Freibetrag von 20.000 Euro zahlen Sie 30% Steuern, bei Zuwendungen über 6.000.000 Euro sogar 50%.

Schenkung – wie geht das?

Wenn man eine Wohnung als Geschenk an mehrere Kinder zu gleichen Teilen vermachen möchte, dann bestehen mehrere Möglichkeiten, wie der Schenkungsvertrag gestaltet werden kann.

Reine Schenkungs-Vereinbarung über ein Grundstück an zwei, drei oder mehrere Kinder

Sie übertragen das Anwesen an ein, zwei oder mehrere Kinder und bekommen dafür keine Gegenleistung. Der Übergang der Immobilie läuft etwa so ab:

• Abschluss des Schenkungsvertrag beim Notar oder
• Abschluss des Schenkungsvertrag ohne Notar (dann unwirksam bis)
• Beantragung der Eintragung der Nachkommen im Grundbuch
• Mit Eintragung im Grundbuch verliert Schenker alle Rechte und Ansprüche an dem Anwesen.

Eigenheim eigenen Kinder zuwenden mit Rücktrittsmöglichkeit: Widerruf im Grundbuch

Der Schenker behält sich die Möglichkeit des Widerrufs zum Beispiel für den Fall, dass alle Kinder versterben.

• Schenkungsvereinbarung mit dem Widerrufsrecht werden notariell beurkundet
• Eigentumsübergang wird im Grundbuch eingetragen, ebenso
• zur Sicherung des Widerrufsrechts wird zusätzlich im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen.

Eine Schenkung mit Widerrufsrecht kann jederzeit rückgängig gemacht werden.

Muster Formulierung eines Widerrufsrechts / Rücktrittrechts im Schenkungsvertrag

Schenkung des Hauses mit einem Wohnrecht für die Eigentümer

Die Schenkungs-Vereinbarung enthält ein lebenslanges Wohnrecht für die Eltern, die nun das Recht haben in der Wohnung weiter wohnen zu bleiben.

• Notariell beurkundete Schenkungsvereinbarung mit der Formulierung des Wohnrechts
• Eintragung im Grundbuch sowohl von Eigentumswechsel, als auch dem Wohnrechts
• Die Eltern müssen anteilig die laufenden Kosten den Immobilie tragen, wenn sie von Ihrem Wohnrecht Gebrauch machen.

Schenkweise Übertragung des Gebäudes mit Nießbrauch für die Eltern

Der Schenkungsvertrag enthält einen Nießbrauch. Ein Nießbrauch gibt den Eltern das Recht, die Immobilie weiter zu bewohnen  oder vermieten. 

• Schenkungsvertrag mit Nießbrauch wird von Notar beurkundet
• Eintragung von Eigentümerwechsel und Nießbrauch im Grundbuch
• Verteilung Kosten anteilig zwischen Eltern und Kindern

Überschreibung eines Anwesens mit Leibrente für den Schenker

Der Schenker erhält von den beschenkten Kindern eine Leibrente als monatlichen Betrag. Der Betrag kann flexibel angepasst werden, wenn Sie sich das im Vertrag offen halten.

• Notarieller Vertrag über Hauseigentum und Leibrente
• Eintragung im Grundbuch des Eigentümerwechsels und die Leibrente als Reallast
• Vorsicht: Beträgt der Gesamtwert der Leibrente mindestens 50 Prozent des Immobilienwerts, dann müssen die Eltern die Rente versteuern.

Oder besser vererben? Alle Informationen zum Vererben eines Grundstücks, Haus oder Wohnung an zwei, drei oder mehrere Kinder bekommen Sie hier:

Haus vererben an zwei oder mehrere Kinder – Wie im Testament regeln?