Haus vererben an zwei oder mehrere Kinder – Wie im Testament regeln?

Bei vielen Eltern in Deutschland stellen die eigenen vier Wände der größte Teil des Vermögens dar. Die gerechte Aufteilung eines einzelnen Hauses unter mehreren Sprösslingen bringt sie nicht selten vor eine Herausforderung.

 

Wer ein Heim an mehrere Nachkommen vererben möchte, entscheidet dabei meist über den wertvollsten Vermögensgegenstand. Je nach Lage und Zustand des Anwesens kann der Nachlasswert in beachtliche Höhen steigen. Vielen Eltern ist eine faire Aufteilung des Vermögens unter Ihren Nachkommen besonders wichtig, um böses Blut und Streit in der nächsten Generation zu verhindern. In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige zum gerechten Vererben einer Immobilie unter zwei, drei oder vier Kindern, Möglichkeiten der Regelung im Einzeltestament, Berliner Testament oder gemeinschaftlichen Testament der Eltern, Auflagen oder Benennung eines Kindes zum Testamentsvollstrecker. Sowie Wie verhindert man die Nachteile einer Erbengemeinschaft? Wie formuliert man ein Testament, wenn mehreren ein Gebäude vermacht wird?  

 

Zuhause oder Vermögenswert: Wie vererbt man gerecht ein Eigenheim unter mehreren Kindern?

Ein Eigenheim gerecht unter zwei, drei oder vier Nachkommen zu verteilen gelingt, wenn Sie die teils gegensätzlichen Interessen der zukünftigen Erben berücksichtigen können. Eine gerechte Aufteilung des Nachlasses unter mehren Sprösslingen setzt zunächst die Klärung der grundsätzlichen Frage voraus, ob ein oder mehrer Kinder in das zu übergebende Anwesen einziehen möchten oder alle Kinder bereits ein Eigenheim haben und deswegen ein überwiegendes Interesse am Verkauf der Immobilie besteht. Lebt der Nachwuchs in weitere Entfernung oder ist die zu übergebende Wohnung nicht für mehrere Familien geeignet, stellt sich die Frage des gemeinsamen Einzugs nicht.

 

Ist immer ein Testament erforderlich, wenn Sie ein Gebäude an mehrere Personen übertragen möchten?

Nein, ein Testament ist nicht zwingend. Wenn Sie Ihren Nachlass nicht in einem individuellen Testament regeln, wird in der Zukunft das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) mit der gesetzlichen Erbfolge die Entscheidung für Sie treffen. Das ist nicht immer finanziell günstig und berücksichtigt niemals die konkreten Verhältnisse in Ihrer Familie.
 
Wenn es jedoch absehbar ist, dass ein Kind gerne in die vier Wände einziehen möchte, während die anderen an einen Verkauf denken, dann ist die gesetzliche Erbfolge nachteilshaft.

 

Mehrere Kinder, ein Haus: Wie erben die Nachkommen gesetzlich?

Mehrere Kinder erben gesetzlich nach der in den §§ 1924 ff BGB geregelten Erbfolge. Wenn zwei, drei oder vier Nachkommen sich den Nachlass teilen, dann spricht das Gesetz von einer Erbengemeinschaft. Die Erbengemeinschaft hat Vorteile, in der Praxis überwiegt jedoch oft der Nachteil, dass die Mitglieder einer Erbengemeinschaft sich immer einig sein müssen, um eine für alle wirksame und bindende Entscheidung treffen zu können.

 

Kann man die Erbengemeinschaft durch ein Testament verhindern?

Ja, den die Erbengemeinschaft entsteht nur, wenn Sie nichts anderes bestimmen. In einem Testament können Sie selbst regeln, wie Ihre Nachkommen mit dem Domizil verfahren sollen. Eine Erbengemeinschaft kann bestehende oder latente Konflikte zwischen den Erben noch anheizen, da jedes Mitglied der Gemeinschaft in Entscheidungsprozessen auf die anderen angewiesen ist.

 

Was ist eine Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft ist in § 2032 BGB definiert als eine Gruppe von Personen, auf die gemeinschaftlich der Nachlass des Erblassers übergeht: „Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, so wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben.“ Wichtig für das Verständnis der Erbengemeinschaft ist insbesondere, dass das Vermögen der Eltern oder eines Elternteils nun zum gemeinsamen Vermögen aller Kinder wird. Keinem Kind steht ein Anteil des Eigentums alleine zu, sondern allen Kindern gehört als Miterben das gesamte Vermögen gemeinschaftlich. Daraus ergeben sich ungeahnte Rechtsfolgen:
 

  • § 2033 BGB & § 2040 BGB: Jeder Miterbe kann durch notariell beurkundeten Vertrag über seinen Anteil des Nachlasses verfügen, zB 50% des Nachlasses. Über einzelne Nachlassgegenstände kann ein Miterbe nicht verfügen, sondern nur gemeinschaftlich. Sind sie sich einig, dass das geerbte Gebäude verkauft werden soll, müssen alle Miterben beim Notar den notariell beurkundeten Kaufvertrag unterschreiben.
  • § 2038 BGB: Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu, sie müssen sich also einig sein und gemeinsam handeln.
  • § 2039 BGB: Werden Forderungen geerbt (zum Beispiel Anspruch auf Mietzahlung für eine vererbte, vermietet Wohnung) , dann kann jeder Miterbe nur die Leistung an alle Erben, nicht allein an sich, fordern.

 

Kann man das Gebäude an ein Kind vererben mit der Auflage, die Geschwister auszubezahlen?

Ja, eine Immobilie an nur ein Kind zu vererben und den Anteil der anderen Nachkommen mit einer Auflage „abzusichern“ kann eine Möglichkeit sein, das Anwesen zu vermachen, wenn Sie sicher sind, dass das Haus verkauft werden wird. In der Folge würde ein Kind Alleinerbe des Domizils, die anderen bekommen jeweils einen Zahlungsanspruch als Vermächtnis, die der Alleinerbe aus dem Erlös des Hausverkaufs erfüllen soll. Es ist für diese Konstellation aber nicht nötig von einer Auflage zu sprechen. Es handelt sich juristisch um eine Einsetzung eines Kindes als Alleinerbe und die restlichen als Vermächtnisnehmer.  

 

Kann ich mein Anwesen an ein Kind vermachen und meine anderen Kinder mit einem Vermächtnis ausgleichen?

Ja, es ist möglich eines von mehreren Kindern als Alleinerben einzusetzen, die anderen Kindern erhalten jedoch an den vier Wänden nur ein Vermächtnis. Diese Konstruktion ist sinnvoll, wenn Sie wissen, dass
 

  • einer Ihrer Nachkommen möchte gerne das Haus besitzen,  zum Beispiel um darin zu leben und Ihre anderen Kinder bevorzugen eine Erbschaft in Geld, würden also das Gebäude eher verkaufen, oder
  • alle Ihre Abkömmlinge haben kein Interesse an dem Anwesen an sich und würden sich für eine Veräußerung des Domizils entscheiden.

 
Wenn Sie das Kind zum Alleinerben machen, dem Sie die Organisation und Abwicklung eines wirtschaftlich gewinnbringenden Hausverkauf am besten zutrauen, dann geben sie diesem einzelnen Nachkommen den größten Entscheidungsspielraum. Für die verbleibenden Abkömmlinge können Sie im Testament ein anteiliges Vermächtnis am Verkaufserlös festlegen. Hier ein Muster, wie Sie ein Testament gestalten könnten:

 

Formulierungshilfe für das Testament: Ein Haus an mehrere Kinder zum Verkauf vererben

Testament
 
Ich, Vorname Nachname möchte mein Eigenheim in Strasse, Hausnummer, Stadt an meine drei geliebten Kinder Vorname Nachname, Vorname Nachname und Vorname Nachname zu gerechten Teilen erben. 
 
Ich bestimme deswegen, dass meine erstgeborene Tochter Vorname Alleinerbin dieses Hauses sein soll. Meine zwei jüngeren Kinder bekommen jeweils 33% des Verkaufserlöses vermacht. Zur Anerkennung ihres Aufwandes soll die Alleinerbin des Hauses 34% des Veräußerungserlöses behalten.
 
Hinsichtlich meines restlichen Vermögens setze ich meine drei Kinder als gemeinschaftliche Erben (Miterben) ein. Meine älteste Tochter bitte ich, sich der Aufgabe der Testamentsvollstreckung anzunehmen. Sie darf sich dafür als Erste aussuchen, welches meiner drei Ölgemälde (genauere Bezeichnung der Gegenstände) sie erhalten möchte. 
 
Ort, Datum Unterschrift   

 

Mustertext für das Testament: Eine Immobilie an ein Kind zum Bewohnen vermachen mit Ausgleichsansprüche für die anderen Nachkommen (Auflage)

Testament
 
Ich, Vorname Nachname mache meine einzigen drei Kinder zu meinen Erben. Sie mögen meine x-Sammlung und das Aktiendepot zu gleichen Anteilen unter sich aufteilen. 
 
Für mein Zuhause in Strasse, Hausnummer, Stadt treffe ich eine gesonderte Entscheidung: Das Heim geht als Alleinerben an meinen jüngsten Sohn Vorname Nachname, da ich weiß, dass er in diesem Anwesen sich mit seiner Familie niederlassen möchte. Zum Ausgleich mache ich mein Sohn die Auflage, an meine beiden Töchtern  Vorname Nachname und Vorname Nachname  jeweils den Betrag von 150.000 Euro zu bezahlen. 
 

Oder Ratenzahlung und ohne Auflage:

Zum Ausgleich hat mein Sohn für die nächsten 13 Jahre (ab Eintritt des Erbfalls) an meine beiden Töchter Vorname Nachname und Vorname Nachname monatlich jeweils 1000 Euro zu bezahlen. 
 
Ich lege darüberhinaus fest, dass Frau Rechtsanwältin Nachname Vorname, Stadt als Testamentsvollstreckerin auf die Einhaltung der Regelungen des Testaments achten soll. Zur Begleichung ihres Honorars ist das Sparkonto bei der Bank x vorgesehen. 
 
Ort, Datum Unterschrift   

 

Kann ich mein Kind, das zu Alleinerben eingesetzt wurde als Testamentsvollstrecker benennen?

Ja, der Alleinerbe kann zum Testamentsvollstrecker ernannt werden, alternativ eine vertraute Person, die zuvor gefragt werden sollte oder idealerweise ein Fachanwalt für Erbrecht als kundigen Experten.

 

Kann ich mein Anwesen an alle Kinder zu gleichen Teilen vermachen?

Ja, Sie können in Ihrem Testament festlegen, dass jedem Ihrer Nachkommen der selbe Anteil am Nachlass hinterlassen wird. Ihr letzter Wille orientiert sich dann an der Idee des Gesetzgeber (Gesetzliche Erbfolge). Diese Entscheidung ist nur optimal, wenn Sie wissen, dass Ihre Nachfahren das Apartment sicher verkaufen möchten und Sie davon ausgehen können, dass die Sprösslinge gemeinsam sich über die Modalitäten des Verkaufs einigen können. Die Kinder sind dann bis zur Verteilung des Veräußerungserlöses eine Erbengemeinschaft.
 
Die eigenen Kinder als Miterben einer Immobilie zu bestimmen kann auch Sinn machen, wenn es sich um ein Ferienhaus, eine Ferienwohnung oder dazu geeignete Unterkunft handelt, und Sie davon ausgehen, dass alle Ihrer Nachkommen das Objekt auch in Zukunft mit ihren Familien nutzen möchten. Hier eine Formulierungsbeispiel für ein Testament:

 

Wie formuliert man im Testament: Mehrere Kinder sollen gemeinsam Immobilie erben

Testament
 
Ich, Vorname Nachname mache meine einzigen drei Kinder zu meinen Erben. Sie mögen meinen Nachlass zu gleichen Anteilen unter sich aufteilen. 
 
Das Ferienhaus in Strasse, Hausnummer, Stadt vererbe ich ebenfalls meinen drei Kindern zu gleichen Anteilen mit der folgenden Bedingung: Der Anteil an dem Ferienhaus darf nicht veräußert werden. Ich möchte, dass alle meine Kinder und Enkel auch in Zukunft Urlaub an diesem Ort machen können. Sollten wirtschaftliche Gründe einen Verkauf nötig machen, dann sei jedoch die Zustimmung aller drei Miterben erforderlich.  
 
Ort, Datum Unterschrift   

 

Ist es vorteilhafter, die das noch bewohnte Familienheim schon zu Lebzeiten den Nachkommen zu übertragen?

Ja, es kann sinnvoll sein, eine Immobilie zumindest anteilig schon zu Lebzeiten an die Nachkommen zu übertragen. Die maßgebliche Motivation ist hier regelmäßig das Sparen oder Reduzieren der Erbschaftssteuer. Ihren Nachkommen steht je nach Grad der Verwandtschaft ein steuerrechtlicher Freibetrag zu. Übersteigt der Wert des Nachlasses den Freibetrag, dann fällt eine Erbschaftssteuer mit ansteigendem Steuersatz an. Es wird oft unterschätzt, wie empfindlich diese Steuer die Ankömmlinge treffen kann, insbesondere wenn Sie eine attraktive Immobilie vererben möchten.
 
Mit einer anteiligen Schenkung zu Lebzeiten können Sie den steuerbefreiten Freibetrag erhöhen, denn alle 10 Jahre wird der Freibetrag neu vergeben. Beispiel: Bestandteil des Nachlasses ist eine Immobile im Wert von 1.000.000 Euro, die im Alleineigentum des Vaters steht. Wird das Gebäude an beide Kinder zu gleichen Teilen vererbt, dann steht jedem Nachkommen ein Freibetrag von 400.000 Euro zu. Es fallen somit Erbschaftssteuer auf die über dem Freibetrag liegenden 100.000 Euro, sowie auf den Wert des restlichen Nachlasses an.
 
Die Erbschaftssteuer hätte in dem vorgenannten Beispiel durch eine Schenkung zu Lebzeiten leicht gespart werden können. Wenn Sie sich für das Thema Schenkungen von Immobilien an Angehörige interessieren, dann finden Sie hier weitere wichtige Informationen.