Formulierungshilfe: Lebenslanges Wohnrechts im Testament – mit oder ohne Eintrag im Grundbuch

Wie regele ich es, dass ich meinen Kindern das Haus vererbe, aber volles wohnrecht behalte?

Das lebenslange Wohnrecht findet oftmals Anwendung, um dem Lebenspartner, der nicht den Status eines Ehegatten oder eines Erben erster Ordnung hat, das Bewohnen der Immobilie weiter zu ermöglichen, auch wenn diese bereits in den Besitz der Erben übergegangen ist.

Das Wohnrecht auf Lebenszeit entspricht der tatsächlich verbleibenden Lebenszeit des Bedachten und ist nicht auf eine Frist von mehreren Jahrzenten beschränkt.

Gleichwohl macht es einen Unterschied, ob die Bedachte mit dem ihr vermachten Wohnrecht auf Lebenszeit im Grundbuch eingetragen wurde oder nicht. Der § 1093 Absatz 1 des BGB besagt, dass das lebenslange Wohnrecht das gesamte Gebäude oder auch nur einen Teil davon umfassen kann. Dieses als beschränkte persönliche Dienstbarkeit beschriebene vererbbare Recht folgt weiteren Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches.

In Absatz 2 ist festgelegt, dass der von Ihnen mit dem Wohnrecht Bedachte neben seiner eigenen Person, seine Familie, sowie die zur Pflege und zum Unterhalt notwendigen Persönlichkeiten in die Immobilie aufnehmen darf. Durch Absatz 3 darf, wenn das Wohnrecht auf einen bestimmten Bereich des Gebäudes beschränkt ist, der Bedachte alle gemeinschaftlichen Einrichtungen und Anlagen mitbenutzen. Dazu gehören unter anderem Kellerräume, Garten- und Poolanlagen.

 

Lebenslanges Wohnrecht im Testament – ohne Grundbucheintrag

Der Grundbucheintrag dient normalerweise den Besitzern einer Immobilie als Beweis dafür, dass sich das Objekt in ihrem Besitz befindet. Wird eine Immobilie oder ein Grundstück vererbt, wird mit Aushändigung des Erbscheins ein Eintrag des neuen Besitzers im Grundbuch notwendig. Diese Eintragung kann ebenfalls für Nutznießer mit lebenslangem Wohnrecht vorgenommen werden. Bei einer Vererbung des Wohnungsrechtes ohne Grundbucheintrag besteht deshalb keine vollkommene Rechtssicherheit, dass Dieses dann vom Bedachten auch umfänglich bis zum Lebensende genutzt werden kann.

Das lebenslange Wohnrecht ohne Grundbucheintrag beruht auf der schuldrechtlichen Anerkennung des Beerbten, welchem die Immobilie vermacht wurde. Es besteht ein vertragliches Wohnungsrecht zwischen dem Nutznießer und dem Beerbten. Wird die Immobilie verkauft, findet ein erneuter Wechsel im Grundbuch statt. Da das schuldrechtliche Wohnrecht nicht auf den neuen Besitzer übergeht, muss dieser sich nicht an das im Testament verfasste lebenslange Wohnrecht gebunden fühlen und kann die Freigabe des beanspruchten Wohnraums fordern.

 

Verhindern der Veräußerung – durch einen Vertrag

Wollen Sie dennoch ein lebenslanges Wohnungsrecht an eine Person vererben, das nicht mit einem Grundbucheintrag verbunden sein soll, können Sie mit dem Bedachten, in dessen Besitz das Gebäude bei Testamentsvollstreckung übergeht, noch zu Lebzeiten einen Vertrag schließen. Dieser kann die Veräußerung der Immobilie bis zum Erlöschen der Lebenszeit aussetzen. Auf die rechtskräftige Formvorlage sowie eine unzweifelhafte Willenserklärung von beiden Seiten sollte geachtet werden.

 

Die Formulierung im Testament – recht einfach

Eine Formulierung für ein lebenslanges Wohnrecht im Testament ohne Grundbuch kann folgendermaßen niedergeschrieben werden:

„Hiermit richte ich, Max Mustermann, geboren am 22.09.1949, wohnhaft in …, Frau Anita Musterfrau, geboren am 04.05.1951, wohnhaft in …, ein lebenslanges Wohnrecht für das Objekt mit der Grundbuchbezeichnung …, ein. Eine Eintragung im Grundbuch erfolgt nicht.“

Eventuell kann der Eintrag noch um die Phrase, „Im Gegensatz dazu verpflichtet sich Anita Musterfrau sämtliche anfallenden Nebenkosten zu übernehmen“, ergänzt werden.

 

Lebenslanges Wohnrecht im Testament – mit Grundbucheintrag

Vermerken Sie in Ihrem Testament, dass die mit lebenslange Wohnrecht bedachte Person einen Eintrag mit entsprechendem Vermerk im Grundbuch erhält, handelt es sich nach § 1093 Absatz 1 BGB um ein dingliches Wohnrecht, das im Falle einer Veräußerung der Immobilie auch vom neuen Besitzer hingenommen werden muss. Der Grundbucheintrag kann erst entfernt werden, sobald das Wohnungsrecht mit dem Tod der Person erlischt.

§ 1093 Absatz 1 BGB bindet das Wohnrecht an weitere Nutznießungspflichten, die in den folgenden Paragrafen festgehalten sind. Dazu gehört unteranderem die Pflicht zur Instandhaltung des bewohnten Objektes oder der Bereich nach § 1041 BGB. Diese Pflichten erlöschen auch unter einem Eigentümerwechsel nicht.

 

Formulierung im Testament – mit oder ohne § 1093 BGB

Eine Niederschrift in Ihrem Testament kann sich aus der folgenden Formulierung ergeben:

Hiermit richte ich, Max Mustermann, geboren am 22.09.1949, wohnhaft in …, Frau Anita Musterfrau, geboren am 04.05.1951, wohnhaft in …, ein lebenslanges Wohnrecht für das Objekt mit der Grundbuchbezeichnung …, ein. Es erfolgt eine Eintragung im Grundbuch. Damit besteht ein lebenslanges dingliches Wohnungsrecht im Sinne des § 1093.

Die Erwähnung des § 1093 BGB ist nicht unbedingt notwendig, es genügt die Feststellung, dass es sich um ein lebenslanges dingliches Wohnungsrecht oder eine Eintragung der selbigen im Grundbuch erfolgen soll.

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