Formulierungshilfe: Lebenslanges Wohnrechts im Testament – mit oder ohne Eintrag im Grundbuch

Wie regele ich es, dass ich meinen Kindern das Haus vererbe, aber volles wohnrecht behalte?

Das lebenslange Wohnrecht findet oftmals Anwendung, um dem Lebenspartner, der nicht den Status eines Ehegatten oder eines Erben erster Ordnung hat, das Bewohnen der Immobilie weiter zu ermöglichen, auch wenn diese bereits in den Besitz der Erben übergegangen ist.

Das Wohnrecht auf Lebenszeit entspricht der tatsächlich verbleibenden Lebenszeit des Bedachten und ist nicht auf eine Frist von mehreren Jahrzenten beschränkt.

Gleichwohl macht es einen Unterschied, ob die Bedachte mit dem ihr vermachten Wohnrecht auf Lebenszeit im Grundbuch eingetragen wurde oder nicht. Der § 1093 Absatz 1 des BGB besagt, dass das lebenslange Wohnrecht das gesamte Gebäude oder auch nur einen Teil davon umfassen kann. Dieses als beschränkte persönliche Dienstbarkeit beschriebene vererbbare Recht folgt weiteren Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches.

In Absatz 2 ist festgelegt, dass der von Ihnen mit dem Wohnrecht Bedachte neben seiner eigenen Person, seine Familie, sowie die zur Pflege und zum Unterhalt notwendigen Persönlichkeiten in die Immobilie aufnehmen darf. Durch Absatz 3 darf, wenn das Wohnrecht auf einen bestimmten Bereich des Gebäudes beschränkt ist, der Bedachte alle gemeinschaftlichen Einrichtungen und Anlagen mitbenutzen. Dazu gehören unter anderem Kellerräume, Garten- und Poolanlagen.

 

Lebenslanges Wohnrecht im Testament – ohne Grundbucheintrag

Der Grundbucheintrag dient normalerweise den Besitzern einer Immobilie als Beweis dafür, dass sich das Objekt in ihrem Besitz befindet. Wird eine Immobilie oder ein Grundstück vererbt, wird mit Aushändigung des Erbscheins ein Eintrag des neuen Besitzers im Grundbuch notwendig. Diese Eintragung kann ebenfalls für Nutznießer mit lebenslangem Wohnrecht vorgenommen werden. Bei einer Vererbung des Wohnungsrechtes ohne Grundbucheintrag besteht deshalb keine vollkommene Rechtssicherheit, dass Dieses dann vom Bedachten auch umfänglich bis zum Lebensende genutzt werden kann.

Das lebenslange Wohnrecht ohne Grundbucheintrag beruht auf der schuldrechtlichen Anerkennung des Beerbten, welchem die Immobilie vermacht wurde. Es besteht ein vertragliches Wohnungsrecht zwischen dem Nutznießer und dem Beerbten. Wird die Immobilie verkauft, findet ein erneuter Wechsel im Grundbuch statt. Da das schuldrechtliche Wohnrecht nicht auf den neuen Besitzer übergeht, muss dieser sich nicht an das im Testament verfasste lebenslange Wohnrecht gebunden fühlen und kann die Freigabe des beanspruchten Wohnraums fordern.

 

Verhindern der Veräußerung – durch einen Vertrag

Wollen Sie dennoch ein lebenslanges Wohnungsrecht an eine Person vererben, das nicht mit einem Grundbucheintrag verbunden sein soll, können Sie mit dem Bedachten, in dessen Besitz das Gebäude bei Testamentsvollstreckung übergeht, noch zu Lebzeiten einen Vertrag schließen. Dieser kann die Veräußerung der Immobilie bis zum Erlöschen der Lebenszeit aussetzen. Auf die rechtskräftige Formvorlage sowie eine unzweifelhafte Willenserklärung von beiden Seiten sollte geachtet werden.

 

Die Formulierung im Testament – recht einfach

Eine Formulierung für ein lebenslanges Wohnrecht im Testament ohne Grundbuch kann folgendermaßen niedergeschrieben werden:

„Hiermit richte ich, Max Mustermann, geboren am 22.09.1949, wohnhaft in …, Frau Anita Musterfrau, geboren am 04.05.1951, wohnhaft in …, ein lebenslanges Wohnrecht für das Objekt mit der Grundbuchbezeichnung …, ein. Eine Eintragung im Grundbuch erfolgt nicht.“

Eventuell kann der Eintrag noch um die Phrase, „Im Gegensatz dazu verpflichtet sich Anita Musterfrau sämtliche anfallenden Nebenkosten zu übernehmen“, ergänzt werden.

 

Lebenslanges Wohnrecht im Testament – mit Grundbucheintrag

Vermerken Sie in Ihrem Testament, dass die mit lebenslange Wohnrecht bedachte Person einen Eintrag mit entsprechendem Vermerk im Grundbuch erhält, handelt es sich nach § 1093 Absatz 1 BGB um ein dingliches Wohnrecht, das im Falle einer Veräußerung der Immobilie auch vom neuen Besitzer hingenommen werden muss. Der Grundbucheintrag kann erst entfernt werden, sobald das Wohnungsrecht mit dem Tod der Person erlischt.

§ 1093 Absatz 1 BGB bindet das Wohnrecht an weitere Nutznießungspflichten, die in den folgenden Paragrafen festgehalten sind. Dazu gehört unteranderem die Pflicht zur Instandhaltung des bewohnten Objektes oder der Bereich nach § 1041 BGB. Diese Pflichten erlöschen auch unter einem Eigentümerwechsel nicht.

 

Formulierung im Testament – mit oder ohne § 1093 BGB

Eine Niederschrift in Ihrem Testament kann sich aus der folgenden Formulierung ergeben:

Hiermit richte ich, Max Mustermann, geboren am 22.09.1949, wohnhaft in …, Frau Anita Musterfrau, geboren am 04.05.1951, wohnhaft in …, ein lebenslanges Wohnrecht für das Objekt mit der Grundbuchbezeichnung …, ein. Es erfolgt eine Eintragung im Grundbuch. Damit besteht ein lebenslanges dingliches Wohnungsrecht im Sinne des § 1093.

Die Erwähnung des § 1093 BGB ist nicht unbedingt notwendig, es genügt die Feststellung, dass es sich um ein lebenslanges dingliches Wohnungsrecht oder eine Eintragung der selbigen im Grundbuch erfolgen soll.

  1. Ich möchte ein lebenslanges Wohnrecht an meinem Lebenspartner ohne Eintragung ins Grundbuch veranlassen. Ich habe einen Sohn und dieser ist damit auch einverstanden. Wir würden ein Schriftstück aufsetzten, indem alle 3 Personen, also der jetzige Eigentümer, der Erbberechtigte und der Dauerberechtigte auf Lebenszeit unterschreiben.
    Mit freundlichem Gruß
    Johanna Riemer

  2. Wir verheiratet seit 20 Jahren wollen ein gegenseitiges Wohnrecht ins Grundbuch eintragen lassen.
    Der Mann steht mit dem Grundstück bereits im Grundbuch .
    Der Grund ist den Immobilienwert zu Lebzeiten zu verringern um Pflichtteilansprüche
    zu verringern .
    Das heißt im Alter nicht aus der Immobilie ausziehen zu müssen

  3. Wir haben die Eintragung eines Wohnrechtes mit Grundbucheintrag vorgenommen, möchten dies aber nun revidieren um eine(n) Vermietung/Verkauf des Objektes zu ermöglichen.
    Ich würde den Wortlaut (Ausformulierung) für einen Verzicht des im Grundbuch eingetragenen Wohnrechtes (eingetragen auf den Vater) seitens des Vaters und des gleichzeitigen Verzichts auf die dafür zu leistende Zahlung (an den Sohn) meinerseits benötigen.
    Wir benötigen dies dann für die anschließende notarielle Löschung des Wohnrechtes im Grundbuch.
    Vielen Dank für die Hilfe.

    Gruß Uli

      1. Wie ist das, ich wohne zur Miete in einem Haus, was mir gut gefällt. Im Grunde hies es immer, das wir Mieter nach Absprache uns die Objekte auch “verbessern” können. Bspw. Paket verlegen usw. Bisher fanden auch die Sanierungen, welche bei Einzug zugesichert wurden nicht statt (4J.später). So dachte ich, ich saniere und verbessere das Haus auf meine Kosten, so als hätte ich ein Haus gekauft. Im Grunde ist der Vermieter einverstanden, doch ich wollte eine Absicherung, bspw. Eintragung auf Dauer Wohnrecht. Denn will keine 30000 rein stecken und dann werd ich raus gesetzt, weil man es nun teurer vermieten könne. Ich hätte dann die Kosten u nichts. Klar kann man ja einbauen, das wenn ich keine Miete zahlen würde, ich gekündigt werden kann. Somit wären beide abgesichert. Er bekommt seine Miete, ich saniere sein Haus… Er hat keine Verpflichtung U bekommt Geld, ich habe eine Absicherung nicht gekündigt zu werden und all mein Geld für nichts rein gesteckt zu haben. Doch das will er nicht. Was raten Sie? Oder was empfehlen sich, wo beide Seiten abgesichert sind? Dankeschön

  4. Die Anmerkung zur Formulierung kann ja unsere Familie vor Streiterei schützen. Danke für den Hinweis zur Regelung! Welche Folgen kann die nicht vollkommene Rechtssicherheit beim Vermächtnisanspruch mitbringen? Wird auch der Nutznießer/Beerbte in seinen Verkaufsmöglichkeiten begrenzt? Meinen Dank für die Erörterung!

  5. Ich lebe mit meinem Partner in seinem Haus, und wir haben gemeinschaftlich Tiere.
    Möchte nach seinem ableben diese aber versorg wissen. Möchte für diese Zeit ein befristetet Wohnrecht um die Tiere und für mich eine neue Bleibe zufinden.
    Den sein Sohn möchte sofort nach seinem ablegen die Wohnräume beziehen.Wie kann ich es schreiben das ich eine befriestete Zeit für für die Reglung bekomme.

  6. Es ist ein guter Hinweis, dass im Testament ein Eintrag mit entsprechendem Vermerk im Grundbuch vermerkt werden sollte. Danke für den Formulierungs Tipp, für das Testament. Es soll nämlich vermerkt werden, dass meine Tante ein Lebenslanges Wohnrecht in meiner gekauften Immobilie hat.

  7. Mein verstorbener Lebenspartner hat in seinem letzten Willen formuliert, daß ich in dem Haus, das sein Sohn erbt
    bis zu meinem Lebnsende wohnen darf, es ist eine Miete festgelegt und die Zahlung der Nebenkosten.
    ein Eintrag ins Grundbuch ist nicht erfolgt. Jetzt soll ich ausziehen, bin 84 .

    1. Hallo,

      danke für Ihre Nachricht.

      Ein Wohnrecht ist auch wirksam, wenn es nicht im Grundbuch eingetragen ist. Bitte ziehen Sie nicht aus und lassen Sie sich umgehend von einem Fachanwalt für Mietrecht (Kein allgemeiner Anwalt!) beraten.

    1. Wenn eine Immobilie an zwei Kinder vererbt werden soll, aber eines der Kinder ein lebenslanges Wohnrecht erhält, dann bedeutet dies in der Konsequenz, dass beide einen Teil der Immobilie erben, jedoch eben belastet mit einem Wohnrecht. Das bedeutet, dass Sie Ihren Teil der Immobilie nicht einfach verkaufen können, wenn in der Konsequenz die Schwester danach nicht mehr in dem Haus leben könnte.

      Was für Ihren Fall zutrifft, kann Ihnen verbindlich nur ein Fachanwalt für Erbrecht sagen.

  8. Das Thema lebenlslanges Wohnrecht zu vererben finde ich sehr interessant. Gerne würde ich mehr über das Thema Erbrecht wissen. Ich werde mir noch ein paar Artikel dazu anschauen.

  9. Hallo ich habe mal eine Frage und zwar ist vorkurzen mein Schwiegervater verstorben und hat ein Testament gemacht das seine Lebensgefährtin und ihr Sohn drin wohnen bleiben darf und steht auch im Grundbuch drin.. Seine eigenen Kinder weil sie sich nicht um ihn kümmert hatten hat er austragen lassen.. Dürfen die Kinder die Lebensgefährtin rausschmeißen? Sie machen der armen Frau die das Leben schwer.. Bitte kann mir wer helfen und ein Ratschlag geben.. Wir telefonieren morgen mit einen Anwalt

    1. Hallo Peggy,

      wenn es sich bei der Eintragung im Grundbuch um ein (dingliches) Wohnrecht handelt, dann erhält die berechtigte Person ein Wohnrecht, gegen das die Erben nicht viel machen können. Wenn man Probleme im Erbrecht hat, ist eine Beratung durch einen Fachanwalt für Erbrecht (das ist wichtig!) eine sehr gute Idee…

  10. Hallo, ich möchte gerne mein Testament verfassen, bin mir aber nicht sicher was gesetzlich erlaubt ist. Ich möchte meine Tochter / Nacherben, aus erster Ehe, enterben. Mein zweiter Mann und ich haben eine gemeinsame Wohnung, die uns gehört. Er und ich stehen im Grundbuch. Unsere gemeinsame Tochter will ich als Alleinerbin einsetzen. Mein Mann soll ein lebenslanges Wohnrecht bekommen, mit Wiederverheiratungsklausel. Meine Frage: Wie formuliere ich das? Ist das alles gesetzlich umsetzbar?

    1. Hallo Charlotte,

      wir legen Ihnen eine Beratung bei einem Fachanwalt für Erbrecht sehr ans Herz. Ihre Konstellation entspricht keiner Standardsituation, die mit einem allgemeinen Rat beantwortet werden kann, sondern sollte umfassend anwaltlich geprüft werden. Das anwaltliche Beratungshonorar ist gut investiert und wird Ihre gemeinsame Tochter vor späteren Schwierigkeiten bewahren.

      Wir wünschen Ihnen alles Gute!

  11. Hallo, mein Lebenspartner und ich bauen zusammen sein Vaterhaus um. Mein Lebenspartner ist noch verheiratet und hat aus dieser Ehe zwei Kinder. Seine Frau hat ihn vor 8 Jahren verlassen. Lange, bevor wir uns kennen lernten. Mein Partner möchte für mich ein lebenslanges Wohnrecht ohne Grundbucheintrag. Was muss er beachten ? Vielen Dank, für Ihre Hilfe.

    1. Hallo Martina,

      eine rein vertragliches Wohnrecht gibt Ihnen zwar auch das Recht in der Immobilie zu bleiben, kann aber Ihr Recht auch sehr leicht bedrohen, zum Bespiel wenn die Erben die Immobilien veräußern. Im Grundsatz ist immer zu einem Wohnrecht mit Eintragung zu raten. Da es um eine in Ihrer Zukunft sehr elementaren Rechtsposition geht, raten wir Ihnen sich von einem Fachanwalt für Erbrecht juristisch beraten zu lassen.

      Alles Gute für Sie!

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