Haus vererben mit Auflagen: Das müssen Sie im Testament beachten

Bei wertvollen Gegenständen oder Immobilien entscheiden sich Eigentümer häufig im Testament zu Bedingungen oder Auflagen, um das eigene Heim für die Nachkommen der nächsten Generation zu erhalten, einen Ehepartner finanziell abzusichern oder einen ideellen Zweck zu verfolgen.

Wer ein Haus vererbt, vermacht meist seinen wertvollsten Gegenstand. Dabei kann es viele Motivationen geben, dass das Anwesen nicht ohne eine Art der Gegenleistung an den Erben weitergegeben wird. Der Erblasser kann die Entscheidung, wem er das Domizil hinterlässt mit einer Auflage oder Bedingung versehen. Geschieht dies, dann  kann der Erbe das Haus nur erben, wenn er die  Bedingung oder Auflage erfüllt. Rund um das Thema Vererbend eines Gebäudes unter einer Bedingung oder mit einer Auflage stellen sich Fragen rund um Welche Bedingungen im Testament sind zulässig? Wie formuliert man eine Auflage im Testament? Kann der Erbe gegen eine Bedingung klagen und wer setzt die Erfüllung der Auflage durch?

 

Was ist ein Testament mit einer Bedingung oder Auflage?

Eine Bedingung oder Auflage ist eine rechtliche Regelung im Sinne der §§1940, 2192 BGB, mit der der Verfasser des Testaments den Erben oder Vermächtnisnehmer verpflichten kann, nach dem Tod des Erblassers eine bestimmte Handlung vorzunehmen oder zu unterlassen. Verweigert der Erbe diese Handlung, so kann er das Haus nicht erben.

Viele Hauseigentümer möchten ihr selbstgebautes oder mit finanziellen Entbehrungen ermöglichtes Eigenheim nicht einfach so aus der Hand geben. Die Auflage ist dabei nicht unbedingt als Gegenleistung zu sehen. Viele Erblasser möchten über die Bedingung andere nahestehenden Menschen absichern oder verfolgen eine ideellen Zweck. Nichts selten soll die Erbschaft unter einer Bedingung eine Botschaft, die die Nachkommen zu einem bestimmten moralischen Handeln anregen soll, bspw. Grundbesitz für kommende Generationen zu erhalten.

 

Welche Anordnungen sind in letztwilligen Verfügungen über Gebäude zulässig?

Zulässig sind alle Bestimmungen, die sich im Rahmen des rechtlich Erlaubten und tatsächlich Möglichen bewegen. Selbstverständlich kann der Erblasser in einer Auflage kein verbotenes Verhalten wie die Begehung einer Straftat oder Unterlassen einer rechtlichen Verpflichtung (zum Beispiel Einstellung der Zahlung von Unterhaltszahlungen) etc., verlangen.

Zulässige Anordnungen könnten sein:

  • die Verpflichtung, das Grab des Erblassers zu pflegen,
  • die Bedingung, dass der durch das Erbe Begünstigte sich um das Haustier kümmern muss,
  • die Auflage, an eine bestimmte Person einen konkreten oder selbst zu bestimmenden Geldbetrag zu zahlen oder zu spenden,
  • die Verpflichtung, eine bestimmte Person in dem Anwesen für eine bestimmte Zeit (oder bis zu deren Tod) wohnen zu lassen,
  • die Anordnung, für die Pflege einer bestimmten Person finanziell aufzukommen oder diese persönlich zu leisten,
  • die Anweisung, dass vererbte Gebäude in einem bestimmten Sinne zu nutzen (Sitz einer Stiftung oder für nächste Generationen zu erhalten und deswegen nicht zu verkaufen).

 

Im Optimalfall erhält die Klausel Erläuterung, welche Handlungen der Hauseigentümer sich vorstellt: Was genau soll getan oder unterlassen werden? Wie oft soll die Handlung vorgenommen werden? Was ist dem Erblasser dabei besonders wichtig?

Letztlich können Sie frei entscheiden, was Sie in Ihrem Testament verlangen möchten. Mit der richtigen Formulierung erhalten Sie Ihr Vermögen noch für nächste Generationen und bleiben in dankbarere Erinnerung („Urgroßopa hat festgelegt, dass das Anwesen im Familienbesitz bleiben soll und so ist es bis heute unser Zuhause geblieben“)

 

Kann auch ein Grundstück als Vermächtnis mit einer Auflage verbunden sein?

Ja, auch ein Vermächtnis kann mit einer Bedingung beschwert sein. Im Gegensatz zum Erbe, das sich auf das gesamte Vermögen des Erblassers bezieht, umfasst das Vermächtnis nur einzelne Gegenstände. Soll der Vermächtnisnehmer, also dem der einzelne Gegenstand zugewendet wird, eine Auflage erfüllen, dann muss dies im Testament ausdrücklich und eindeutig geregelt sein. Ist das Testament in diesem Punkt nicht verständlich, dann werden Auflagen und Bedingungen dahin verstanden, dass der Erbe sie zu erfüllen hat.

 

Formulierung Auflage und Bedingung im Testament, wenn man ein Haus vererben möchte

Es gibt keine besonderen Formvorschriften, wie eine Bedingung im Testament zu formulieren ist. Selbstverständlich müssen die allgemeinen Formvorschriften für Testament eingehalten werden:

  • Handschriftlich,
  • unterschrieben mit Datumsangabe.

 

Achten Sie bei der Formulierung einer Auflage im Testament aber unbedingt auf die Bestimmtheit und Verständlichkeit. Ist die Bedingung für andere nicht eindeutig verständlich, dann kann die Auflage nicht vollstreckbar und letztlich unwirksam sein:

  • Wer soll die Auflage erfüllen?
  • Soll eine bestimmte Person die Erfüllung der Bedingung kontrollieren?
  • Wie lautet die Bestimmung?
  • Welche Handlungen stelle ich mir konkret darunter vor?
  • Wie oft soll die Anordnung vorgenommen werden? 
  • Gestatte ich dem Erben oder Vermächtnisnehmer eine alternative Handlung, wenn die eigentliche Anweisung nur sehr schwer erfüllt werden kann? 

 

Wie formuliert man im Testament eine Auflage?

Sie sind grundsätzlich in der Wahl des Textes frei. Diese Formulierungen können zur Orientierung genommen werden:

 

Muster Erbe Grundstück mit Auflage im Testament

Ich mache es meiner Alleinerbin Vorname Nachname zur Auflage, dass sie meinem Ehepartner Vorname Nachname bis zu seinem Tod die Einliegerwohnung in der Immobilie Strasse Nummer Ort gegen den symbolischen Betrag von monatlich xxx Euro wohnen lässt. 

 

Formulierungshilfe Vermächtnis einer Immobilie mit Bedingung in letztwilliger Verfügung

Ich setze meinen Sohn Vorname Nachname und Tochter Vorname Nachname als gemeinsame Alleinerben ein. Meine Ferienwohnung an der Ostsee, Strasse Hausnummer Ort vermache ich meiner Nichte Vorname Nachname. Sie soll sich um meine Beerdigung auf dem Friedhof der Pfarrei xxx in Stadt kümmern. Ich wünsche eine christliche Bestattung mit Pfarrer und einer Trauerfeier in der Kirche xxx in Stadt

 

Textbaustein Bedingung im letzten Wille (Haus und Haustier)

Mein einziger Bruder Vorname Nachname soll mein Alleinerbe sein. Mein Vermögen besteht hauptsächlich aus meinem Eigenheim, dem Anwesen in der Straße Hausnummer, Stadt.

Eine Auflage für meinen Erben ist, dass er sich bis zum Tod meines geliebten Hundes Name (Rasse) um dessen Wohl kümmert und er seinerseits eine gute Versorgung meines Hundes für den Fall seines eigenen Todes bestimmt, zum Beispiel durch unsere gemeinsame Bekannte Vorname Nachname aus Stadt

 

Haus geerbt mit Auflage – Wer zwingt den Erben die Bedingung zu erfüllen?

Wer als Erbe oder Vermächtnisnehmer im Testament mit einer Bedingung „beschwert“ ist, sollte die Erfüllung der Bedingung ernst nehmen. Die Erfüllung der Auflage kann von Dritten gerichtlich durchgesetzt werden:

  • Nach § 2194 S.1 BGB Erben, Miterben und jeder der von der Vollziehung der Auflage profitiert:  „Die Vollziehung einer Auflage können der Erbe, der Miterbe und derjenige verlangen, welchem der Wegfall des mit der Auflage zunächst Beschwerten unmittelbar zustatten kommen würde.“
  • Nach § 2194 S.2 BGB auch der Staat: „Liegt die Vollziehung im öffentlichen Interesse, so kann auch die zuständige Behörde die Vollziehung verlangen.“

 

Wie wird eine Auflage oder Bedingung beim Vererben eines Anwesens durchgesetzt?

Wenn Sie im Testament einen Testamentsvollstrecker, § 2203 BGB festlegen, dann wird er Ihre Bedingungen durchsetzen: „Der Testamentsvollstrecker hat die letztwilligen Verfügungen des Erblassers zur Ausführung zu bringen.“ Sollte sich der Erbe oder Vermächtnisnehmer weigern, die von Ihnen gewünschte Handlung vorzunehmen, dann wird der Testamentsvollstrecker die Erfüllung vor Gericht einklagen.

Als Testamentsvollstrecker können Sie jede geeignete Person einsetzen, zum Beispiel einen Freund, dem Sie sehr vertrauen. Fachanwälte für Erbrecht bieten sich als Experten als Testamentsvollstrecker an. Sprechen Sie hierfür einen Fachanwalt in Ihrer Nähe an. 

 

Was kann der Erbe eines Wohnung gegen eine Auflage oder Bedingung machen?

Der Erbe kann die Bedingung nicht vor Gericht „weg klagen“. Die Person, die durch die Auflage begünstigt wird, kann die Bedingung allerdings auch nicht selbst einklagen. Aus diesem Grund empfiehlt sich auch die Nennung eines Testamentsvollstreckers im Testament.

 

Was passiert mit einer Anordnung im Testament, wenn die Erbschaft ausgeschlagen wird?

Entscheidet sich der Erbe dazu, das Erbe auszuschlagen, dann ändert dies nichts an der Anordnung. Sie bleibt wirksam und ist von der nächsten Person der Erbfolge zu erfüllen. So geregelt in § 2161 BGB. Der Erbe kann die Auflage auch nicht umgehen, indem er nur den Pflichtteil des Nachlasses nimmt: Die Bedingung reduziert sich dann zwar anteilig, bleibt aber auch für den Pflichtteil bestehen (§ 2318 Abs.3 BGB)

Die Bedingung bliebt auch wirksam, auch wenn der Erbe vor Erfüllung der Auflage verstirbt. Die Bestimmung ist nun von der Person zu erfüllen, der das Haus nun überlassen wird.